Yoann Joubert Pdg Réalités : "Chiche enlevez tous les dispositifs fiscaux et la surfiscalité qui existe de manière indirecte".
Immobilier neuf : stratégie et perspectives du promoteur présent dans le Grand Ouest
Retour sur les résultats semestriels 2014 et la stratégie du promoteur immobilier.
Selon mon invité Yoann Joubert Pdg Réalités on pourrait revenir “à la RT2005 qui permettait de construire des logements de qualité” pour des “produits accessibles à nos clients”. Un marché sans aides de l’Etat, oui répond-il mais en enlevant en face les nouvelles contraintes qui pèsent sur ce secteur (logement social,…).
A l’occasion de cette publication, nous évoquons avec lui ce marché du logement neuf, ses opportunités et ses contraintes.
Web TV www.labourseetlavie.com : Yoan Joubert, bonjour. Vous êtes le Pdg de Réalités. On va parler avec vous de votre actualité et puis des perspectives. Vous êtes promoteur, vous, dans le neuf, l’immobilier. C’est vrai que c’est un secteur où on a pas mal d’interrogations, on va en reparler ensemble. Comment cela s’est passé déjà pour vous, comment se sont passés les premiers mois de l’année ?
Yoan Joubert, Pdg de Réalités : Le premier semestre a été bon. On vient de publier nos comptes semestriels et la réunion de SFAF a eu lieu il y a dix jours. Le chiffre d’affaires est en croissance de 27 % et notre rentabilité a crû également et davantage que notre chiffre d’affaires. Donc c’est un premier semestre réussi, réussi sur le plan du compte de résultat, réussi sur le plan de l’actif et du passif parce qu’également on voit que nos stocks évoluent avec l’activité, ni trop vite ni trop lentement. On a un actif qui est tout à fait équilibré, un bon niveau de trésorerie. On a également réussi à réduire notre endettement au premier semestre, ce qui, dans le contexte, est plutôt une performance, d’ailleurs presque inattendue pour moi. Je ne pensais pas que l’on réussirait à réduire le gearing quasiment de 20 %, ce qui est vraiment satisfaisant. Donc un actif, un passif solides, un compte de résultat qui est intéressant, voilà, on est en ligne sur les objectifs de l’année.
Web TV www.labourseetlavie.com : Vous êtes plutôt, vous, dans le Grand-Ouest, comme on dit, sur cette zone Grand-Ouest, est-ce que, je dirais, ces bons résultats sont aussi liés, pour l’instant en tout cas au fait que cette zone-là reste encore porteuse ?
Yoan Joubert, Pdg de Réalités : J’aimerais vous dire oui, mais je ne crois pas que ce soit le cas parce que en fait, le marché, dans le Grand-Ouest a baissé davantage que le marché national, donc non, je ne crois pas que notre croissance et le fait que l’on soit à contre cycle s’explique par la région, il ne s’explique pas forcément par le produit non plus. Évidemment on a des immeubles qui nous paraissent être de qualité, mais cela c’est nos clients qui nous le disons les achetant, mais je crois que c’est une démarche pour un promoteur immobilier que j’appelle l’excellence à 360°, c’est s’intéresser à toutes les équipes, tous les services, tous les départements qui composent l’entreprise. Et c’est vrai que cette habitude que l’on a prise, depuis la création de l’entreprise, est aujourd’hui très différenciante dans le marché, que ce soit une politique RH dynamique, que ce soit la communication, les modes de financement, on en parlait ensemble avant l’émission, qui sont très importants pour les promoteurs aujourd’hui puisque la ressource cash est pour nous quasiment pour nous la matière première, que ce soit sur le digital, que ce soit sur l’ISO c’est-à-dire la manière de processer notre activité. Voilà on s’est intéressé à tout ce qui fait l’objet Entreprise et c’est cela qui porte ses fruits, adossé à une culture d’entreprise très particulière où les gens sont très impliqués, sont actionnaires de leur entreprise, ce qui donne du sens au travail et le sens dans les périodes difficiles, cela permet de tenir et de garder un cap et un enthousiasme aussi parce que aujourd’hui, pour un manager, être capable de garder une fraîcheur dans ses équipes, c’est un point clé de succès et je crois qu’aujourd’hui on a des gens qui restent très impliqués.
Web TV www.labourseetlavie.com : On pourrait dire effectivement ce marché est en difficulté, mais la manière dont votre portefeuille évolue, vous êtes sur différents types d’actifs que vous choisissez, cela peut compter aussi dans cette période-là de ne pas avoir fait un seul type d’actifs par exemple ?
Yoan Joubert, Pdg de Réalités : Oui, vous avez raison de le dire, c’est vrai que j’ai oublié de le préciser dans mes propos précédents, mais on a eu aussi depuis trois, quatre ans, un positionnement multi-produits, d’être multi-métropolitain, multi-produits c’est-à-dire que on ne fait pas que du logement classique pour être multi-canal dans la distribution, fait que l’on est toujours en mouvement et c’est vrai que ça, on recueille les fruits de cette stratégie aujourd’hui, que tout le monde n’a pas mis en œuvre, et je crois que c’est un point fort. Mais je note quand même que sur le premier semestre, sur l’activité purement résidentielle, on est en croissance également. Donc certes, cela s’assoit, le volume d’activité s’assoit sur une diversification qui est porteuse de résultats pour nous, mais également sur le segment de marché purement résidentiel, on est en croissance aussi. Donc c’est un point d’explication mais cela n’est pas le seul.
Web TV www.labourseetlavie.com : En même temps, on voit du côté des ménages que c’est de plus en plus difficile. Donc est-ce que le prix moyen, effectivement, évolue plutôt à la baisse, le prix moyen de vente ?
Yoan Joubert, Pdg de Réalités : Il y a une logique déflationniste dans notre marché où les gens n’ont de cesse d’attendre une baisse de prix. Il se trouve que dans le neuf, on peut… mon sentiment… les chiffres ne traduisent pas mon sentiment, mais je vais vous exprimer ce que je pense et ce que je ressens au quotidien, c’est que j’ai plutôt le sentiment que les prix se tassent un peu, mais ils se tassent contre la marge des opérateurs parce que nous, je n’ai de cesse de le répéter, on travaille sur un prix de revient. Donc on empile les coûts, on essaie de les empiler intelligemment. On fait un produit avec cela, on met une marge et on essaie de vendre ce prix-là. Le secteur de l’immobilier neuf est dans l’incapacité de baisser ses prix de 25 %. Donc c’est au mieux une stagnation, un léger tassement des prix, mais cela ne va pas au-delà de cela, ce qui est un problème aujourd’hui, ce qui est un problème qui dépasse d’ailleurs la simple industrie de l’immobilier puisque on voit que l’on a un problème de prix en France qui est lié à un problème de coût. Le coût du travail en est un, le coût du foncier, le coût des normes, le coût des logements sociaux que l’on nous impose de vendre à perte, le coût des taxes qui ont augmenté de 50 % l’année dernière encore, et qui fait que ce prix de revient n’a eu de cesse de gonfler et qu’il est extrêmement difficile de le réduire aujourd’hui.
Web TV www.labourseetlavie.com : Il y a eu aussi beaucoup de sujets sur les parties réglementaires sur la loi dite Alur qui est en train d’être modifiée, mais il y a beaucoup d’acteurs de l’immobilier qui disent que finalement l’impact de que vont avoir ces modifications, cela va être plutôt deuxième partie de 2015.
Yoan Joubert, Pdg de Réalités : Ce sont des pansements sur une jambe de bois. Depuis le gouvernement Fillon I, on parle de réduire les normes. Je ne suis même pas sur le volet Alur, fonctionnement avec les agences, les syndics, etc. ou plafonnement des loyers, je suis seulement sur la norme technique. Rien n’a bougé depuis Fillon I. Donc cela fait six ans, sept ans maintenant. Donc je crois que l’on a aujourd’hui une gouvernance publique qui comprend peu à peu les choses, mais qui n’a pas fait la différence entre dire et faire. Et aujourd’hui l’industrie de l’immobilier, elle est dans une situation de tension et de régulation qui est beaucoup trop forte, il faudrait prendre des vraies décisions simples, pragmatiques, et les décisions, on peut les suggérer, on peut les suggérer parce que cela peut être de revenir tout simplement à la RT 2005 qui nous permettait, malgré tout, de produire des logements efficaces, enfin intéressants pour les clients, de qualité. Cela peut être de reréduire les pourcentages de logements sociaux dans les immeubles parce qu’aujourd’hui on est allé trop loin. Donc il faudrait tout simplement accepter… Il n’y a rien à inventer, les solutions elles existent, c’est simplement faire un pas en arrière franc, l’assumer et dire qu’aujourd’hui on ne sait plus se payer ce que l’on veut se payer et qu’il faut revenir à des choses qui sont accessibles pour nos clients. Et cela ne coûte rien à l’État et cela produira des effets immédiats sur le prix, sur le prix et donc sur les volumes de transactions, donc ensuite sur les recettes de TVA, les recettes d’IS, d’emploi, etc. Ce n’est pas compliqué.
Web TV www.labourseetlavie.com : Parce que l’on pourrait dire qu’aujourd’hui on a l’impression que le secteur de l’immobilier neuf est sous perfusion de… si ce n’est pas effectivement Duflot, c’est le dispositif d’avant, et que sans dispositif fiscal, il ne peut pas vivre, il ne peut pas évoluer ?
Yoan Joubert, Pdg de Réalités : Alors moi je n’ai de cesse de m’insurger contre cela. Moi je dis « chiche » au gouvernement, enlevez tous les dispositifs fiscaux d’investissement, mais enlevez-nous toute la surfiscalité qu’il y a de manière indirecte. Les logements sociaux aujourd’hui, cela représente une surfiscalité de l’ordre de 10 % de notre chiffre d’affaires. Il y a des opérations où on nous impose quasiment des ventes à perte sur 30 à 40 % de notre production. Donc après de nous dire « on vous offre 18 % de réduction à l’IR pour vos clients et vous êtes subventionnés, donc taisez-vous, vous n’avez rien à dire » non c’est une manière trop étroite de voir les choses. Moi je préférai que l’on… Je suis libéral en tant que chef d’entreprise, donc moi je préférerais que l’on ne me subventionne pas, je ne suis pas à la recherche de subventions, mais que d’un autre côté on nous permette de travailler dans un environnement économique cohérent.
Web TV www.labourseetlavie.com : Le mot de la fin, dans ce contexte plus difficile, en tout cas 2015, on le sent bien pour l’immobilier neuf, qu’est-ce que vous dites aux investisseurs qui vous suivent ?
Yoan Joubert, Pdg de Réalités : Il faut rester concentrer sur les priorités, ça c’est évident, toujours très, très à l’écoute des questions cash, c’est vraiment la priorité. Et après il faut rester enthousiaste et agressif avec une stratégie de croissance parce qu’il y a des opportunités c’est-à-dire que c’est un environnement extrêmement instable, qui présente… qui est dangereux à certains égards, mais qui présente aussi pléthore d’opportunités. Donc je crois que les acteurs de la prochaine décennie vont se construire dans les deux ans qui viennent.
Web TV www.labourseetlavie.com : On suivra cela. Merci Yoan Joubert.
Yoan Joubert, Pdg de Réalités : Merci. Bonne journée.
A propos de REALITES : Acteur de l’immobilier dans le Grand Ouest, REALITES accompagne les élus, les entreprises, les investisseurs et les particuliers, dans leurs projets d’acquisition et d’investissement. A côté de programmes résidentiels « classiques » destinés aux primo-accédants et aux investisseurs, REALITES intervient sur de grands projets ayant un impact significatif sur la ville et ses habitants : résidences de tourisme, résidences étudiantes, complexes hôteliers ou portage d’espaces en reconversion…
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