Société de la Tour Eiffel : Résultats annuels 2011 de la foncière et perspectives.

Le secteur des foncières dont les investisseurs s’étaient détournés durant le pic de la crise financière a connu de nombreux bouleversements (fusion, bataille, rachat) au cours des derniers mois.

La preuve d’un changement d’environnement pour des acteurs habitués à une “certaine visibilité” mais qui ont du s’adapter à la nouvelle donne notamment en matière de crédit.

Nous parlons des résultats annuels 2011 de la Société de la Tour Eiffel, acteur indépendant, avec son pdg Marck Inch.

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Immobilier/Foncière.

Société de la Tour Eiffel : Vidéo sur les résultats annuels 2010.

Après la publication des résultats de la foncière, le point sur la stratégie et les perspectives avec Marck Inch Pdg Société de la Tour Eiffel.

Web TV www.labourseetlavie.com : Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel, bonjour, vous êtes le Pdg de la Société de la Tour Eiffel. On va parler avec vous de vos résultats et des perspectives. Alors on va pas rappeler de vieux souvenirs, on s’était rencontré au moment de l’introduction en bourse de la Société de la Tour Eiffel, il s’est passé beaucoup de choses depuis. On va abréger pour rappeler simplement que les deux dernières années avaient été difficiles. Qu’est-ce qui a changé en 2010 pour vous ?

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel Pdg Société de la Tour Eiffel : L’année 2010 est une année de transformation à la fois sur le plan immobilier et sur le plan de la finance mondiale. Il y a pas mal de choses qui ont changé, on s’en rend compte petit à petit. Je crois qu’aujourd’hui la chose sur laquelle on doit vraiment se focaliser, c’est la capacité de l’immobilier à créer un produit qui résiste à la crise. Aucune société immobilière cotée, la nôtre qui est moyenne de taille, les plus petites que nous ou les plus grandes, n’ont réellement souffert pendant cette crise financière qui était sans égal.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors on a vu les marchés sanctionner pour le coup les sociétés immobilières pendant plusieurs années avant d’y revenir, ça a été dur quand même pendant cette période ?

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel : Oui. Il faut dire que l’immobilier côté est quelque chose de très récent. A cette date de la législation sur les SIC, 2003, donc on est une industrie récente, on n’a pas la maîtrise de tout ce qui concerne la communication, le financement par rapport à l’immobilier classique, on est quelque chose qui est perçu comme étant entre une action et une obligation, qui est réellement notre position dans une structure patrimoniale. Donc le vrai problème de la structure cotée, c’est que elle a été d’abord perturbée par des intervenants extérieurs, c’est-à-dire des actionnaires qui ont profité de cette aubaine fiscale pour abuser du système et devenir des actionnaires majoritaires, donc la liquidité qui était un des facteurs clés, la transparence qui en était un autre, ont été sérieusement endommagées pendant cette période de bulle spéculative extraordinaire qui s’est terminée en 2008.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, les foncières en général font de plus en plus d’arbitrage de leurs actifs, est-ce que ça a été le cas aussi en 2010 ?

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel : Ça a été le cas pour nous, ce qui est intéressant à double titre : tout d’abord parce que ça a prouvé que le type de patrimoine que nous avons assemblé dans la Société de la Tour Eiffel est un patrimoine qui, même en période de crise, pouvait trouver sa liquidité, en dehors de celle offerte par le titre pour des actionnaires, celle offerte par le patrimoine. Or la gestion immobilière c’est une activité complète, ça consiste pas seulement à collecter les loyers, je dirais façon ancienne foncière, mais à créer de la valeur par des actes de promotion et par des actes de disposition. Vendre un actif arrivé à maturité à un investisseur qui a une autre, un autre besoin de revenus est quelque chose de constructif et qui fait partie intégrale de la stratégie d’une foncière.

Web TV www.labourseetlavie.com : Comment a évolué justement votre patrimoine entre les bureaux, entre les parcs d’affaires, les différents actifs que vous avez justement ?

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel : Je vois que vous avez une bonne mémoire. Il faut se rappeler que la tour Eiffel a été construite sur un revenu récurrent important donné par des locataires tels que la Poste, par des actifs de moindre qualité mais des locataires de grande qualité et également par des actifs positionnés dans des zones à fort potentiel de valeur. Il fallait y croire il y a 10 ans quand on a pris un site au sud de Paris à Massy-Palaiseau et qu’on a aujourd’hui le siège, ou un des sièges, de Alsthom sur un site tertiaire bien reconnu puisque Carrefour vient s’implanter à côté de notre immeuble. Donc, je donne ça comme un exemple pour dire que ce qui était des entrepôts il y a 10 ou 15 ans est aujourd’hui une zone tertiaire reconnue dans le segment qui est le nôtre c’est-à-dire des immeubles de qualité qui ne sont pas trop chers au niveau locatif, il ne faut jamais oublier qu’un immeuble vide ne vaut rien et qu’un immeuble avec un locataire ça vaut son cash-flow. Donc faisons attention de construire des immeubles que les locataires veulent occuper et peuvent occuper, donc qualité immobilière, HQE et emplacements de qualité au point de vue accès mais pas nécessairement de grand prestige.

Web TV www.labourseetlavie.com : Qu’est-ce qu’on peut dire aujourd’hui de la situation financière de la société en termes de dette ? Est-ce qu’il y a des échéances importantes ?

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel : Oui. Alors ça c’est la bonne question. Si on se replace dans le contexte d’il y a deux ans d’entrée de crise, effectivement ça pouvait paraître inquiétant, il y avait des échéances de dettes, un système bancaire qui était en grande difficulté, rappelons-le ce n’est pas une crise immobilière que nous avons traversée, mais une crise financière. Rappelons-le également, le logement ne s’est jamais aussi bien porté en France que ce soit à cause d’aides fiscales ou par des besoins réels. Donc dans l’immobilier tertiaire qui est celui qui nous concerne, notre situation financière dépendait des évaluations faites par des tiers. Or, dans la période de crise, tout a souffert, les évaluations, donc mécaniquement la LTV d’une société telle que la nôtre qui a été construite sur une dynamique de levée de fonds et de financements bancaires, s’est trouvée prise dans un ciseau négatif où le LTV augmentait essentiellement parce que la valeur d’expertise des immeubles baissait, mais pas nécessairement la valeur de marché puisque pendant cette même période nous vendions des immeubles avec un résultat positif. Pendant cette même période notre cash-flow était en croissance. Donc il faut faire attention à cette notion de LTV par rapport à la valeur d’un immeuble et peut-être plus regarder la valeur du cash-flow par rapport à l’endettement.

Web TV www.labourseetlavie.com : Et là, donc les échéances restent. Il y a 2011, 2013 ?

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel : Alors, 2011, c’est fini s’est passé. On peut commencer à parler plutôt de 2013. 2011 il y a une échéance qui est en pleine négociation et qui est en voie d’aboutissement. Nous l’avons annoncé ce matin avec les réserves d’usage, parce que ce n’est pas signé, mais nous avons un accord sur ce refinancement et nous avons déjà anticipé sur les refinancements de 2013. Je le rappelle, nous avons environ 500 millions et quelques à refinancer pour 2013, ça peut paraître énorme, c’est les deux tiers de la dette de la Société de la Tour Eiffel, et c’est avec des banques qui ont changé de politique et changé d’actionnaires ces derniers temps, à savoir certaines banques allemandes et britanniques. La politique que nous avons aujourd’hui et que nous commençons à mettre en place est un financement plus fractionné, plus étalé dans le temps, et de ne pas avoir à l’avenir d’échéances aussi importantes que celles de 2013, nous somme en bonne voie, nos banques, nos banquiers existants sont extrêmement coopératifs et nous avons des nouveaux financements qui se font dans des conditions de marché tout à fait acceptables.

Web TV www.labourseetlavie.com : Est-ce que ça veut dire à moyen terme une croissance plus faible de la foncière ? Du patrimoine en tout cas ?

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel : Alors on a passé les deux dernières années à faire le ménage, à vendre des actifs qui étaient à maturité, à recréer un petit peu de fonds propres, à consolider notre revenu de façon à ce qu’il soit récurrent. Il y a un chiffre qui est très parlant pour montrer l’amélioration de la performance, aujourd’hui nous avons annoncé que nous allons distribuer un dividende de 4,2 euros sur un cash-flow qui est très allègrement 6 euros par action, donc c’est un taux de distribution de 70 % qui est extrêmement raisonnable. Dans ces conditions on peut parler d’une période de stabilisation dans lequel notre cash-flow récurrent permet la servie d’un dividende en léger accroissement, 5 % pour cette année, et avec des perspectives d’avenir qui sont excellentes. Il ne faut pas faire non plus d’auto-félicitation dans ce domaine, il faut toujours faire très attention, il y a des opportunités de croissance, il y a des événements sur le marché, même ce matin de certaines prises de participation stratégique par de grandes foncières l’une dans l’autre, on va vers une consolidation du secteur, on va vers un changement de l’actionnariat. À titre d’exemple, je prendrai celui de la tour Eiffel : quand vous aviez interviewé en 2004, nous avions moins de 500 actionnaires, on en a 6000 aujourd’hui, on a une liquidité des titres qui est très importante, on a aujourd’hui un taux de rotation de 56 % sur l’année dernière et quasiment de 100 % de l’année d’avant. Donc pour revenir à votre question de croissance ou pas croissance, notre objectif aujourd’hui c’est ayons des fondations solides, nous allons partir vers une nouvelle croissance maintenant que les conditions de marché sont réunies pour le permettre.

Web TV www.labourseetlavie.com : Un mot de conclusion sur l’environnement de taux d’intérêt qui est en train d’évoluer, bien sûr, et il évolue à l’image de ce que font les marchés, ça peut être très rapide dans un sens comme dans l’autre, est-ce que cela va changer l’environnement sur l’immobilier ?

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel : C’est clair que lorsque les taux d’intérêt augmentent, ils ont été historiquement bas, jamais on a eu un effet de levier aussi positif pour l’immobilier, des taux quasiment à zéro et des rendements immobiliers stables et acceptables, donc la dette n’était pas un élément contraignant comme elle l’a été dans le passé, dans les années 80 et 90. Or, dans les périodes d’inflation et de faible croissance, il peut y avoir un effet ciseau où les loyers techniquement peuvent augmenter, mais si il n’y a pas une demande locative, les loyers de référence baissent. Donc il ne faut pas mécaniquement dire puisqu’il y a de l’inflation, il y aura une indexation, elle existe, mais si il n’y a pas de création d’emplois, il n’y aura pas de demande locative supplémentaire. En revanche, et dans le contexte actuel, la faible production d’immobilier tertiaire fait que on va vers une pénurie d’immeubles de qualité. Or, les gens veulent des immeubles de qualité à des prix attractifs. Donc pour répondre de façon complète à votre question, je pense qu’il faut regarder l’augmentation des taux dans la perspective d’un taux d’inflation qui risque de créer une indexation des loyers qui soit supérieure à 2 %, donc un accroissement de 25 ou 50 points de base cette année serait certes désagréable mais pas du tout catastrophique pour le secteur de l’immobilier.

Web TV www.labourseetlavie.com : Merci d’avoir fait le point avec nous Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel, PDG de la Société de la Tour Eiffel.

Mark Inch Pdg Société de la Tour Eiffel : merci beaucoup de m’avoir reçu.

© www.labourseetlavie.com 4 mars 2011. Tous droits réservés.