Interview Alexander Kraft Président Sotheby's International Realty France & Monaco "un vrai manque de confiance de la part des acheteurs".
Immobilier de luxe : la fiscalité pèse sur les investissements étrangers en France

Immobilier de luxe : la fiscalité pèse sur les investissements étrangers en France avec plusieurs marchés qui sont désormais bloqués. Les prix ? plutôt en baisse et la tendance n’est pas prêt de s’inverser en 2014.
Tour d’horizon des principaux marchés immobiliers de luxe, avec notre invité : Alexander Kraft Président Sotheby’s International Realty France & Monaco.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alexander Kraft, bonjour. Vous êtes le président de Sotheby’s International Realty France & Monaco, on va parler avec vous de l’immobilier de luxe en France et puis donc à Monaco. Comment s’est passée l’année 2013 ? On a senti qu’il y a eu un dernier trimestre particulier sur un certain nombre de ventes, est-ce que le marché a été perturbé ?

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Tout à fait, il faut dire que 2013 a été une des années les plus pires que l’on a jamais eues. Depuis les élections, en effet le marché immobilier haut de gamme a été en baisse permanente. Cela a rapidement commencé après les élections. À mon avis c’est dû à un vrai manque de confiance de la part des acheteurs, ce n’est même pas nécessairement une question financière, mais on a constaté vraiment une perte de confiance totale. Donc évidemment les effets sont visibles sur le marché haut de gamme à Paris mais aussi en régions, spécialement les acheteurs parisiens français ont, soit abandonné, soit mis en pause leur projet d’achat des résidences secondaires, évidemment pour beaucoup de Français aujourd’hui ce n’est certainement pas le moment de faire des grands achats, d’acheter des résidences secondaires.

Web TV www.labourseetlavie.com : Donc la fiscalité vraiment est le point majeur que vous avez pu entendre et constaté ?

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Tout à fait parce que chaque jour un autre projet fiscal est annoncé. Tout le monde a vu les effets des réformes fiscales sur son propre portefeuille, porte-monnaie, mais une addition, vraiment un effet réel, c’est une raison psychologique, donc on ressent vraiment partout que la confiance en ce moment est au plus bas possible, donc voilà pour beaucoup de Français ce n’est pas le moment de faire des achats, et donc spécialement les marchés secondaires favorisés par les Français comme les stations balnéaires, comme les provinces comme la Normandie, la Bourgogne, etc., là on voit les effets les plus prononcés sur le marché immobilier.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors il y a aussi sur certaines régions des acteurs étrangers qui ont disparu quasiment de ces régions là très rapidement.

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Tout à fait, c’était le même effet sur les acheteurs étrangers. Ils ont vu qu’il y a eu une certaine chasse aux riches en France, ce n’était pas beaucoup apprécié, mais aussi les réformes fiscales évidemment, les projets qui sont discutés sur les résidences secondaires, là on a vu beaucoup d’étrangers, les Suisses, les Allemands, les Anglais, qui se sont dits « cela me semble un peu choquant, donc là je vais retarder ou abandonner mon projet d’achat en France. »

Web TV www.labourseetlavie.com : On pourrait dire aussi que peut-être le marché s’est, non pas stabilisé pour le coup parce que il y a eu plutôt des baisses, mais qu’il fallait qu’il se… il y a eu quand même beaucoup d’années favorables et qu’il fallait peut-être une pause dans ce marché, on est quand même sur un cycle assez long ?

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Tout à fait, il est naturel qu’il y ait un cycle, qu’après une hausse il suit d’une baisse évidemment, mais il faut dire que depuis les élections qui ont eu lieu quand même en mai 2012, ce cycle négatif aujourd’hui il dure assez longtemps, et les vendeurs ils ont longuement résisté à ajuster leurs prix. Les ajustements de prix, c’est toujours le facteur qui débloque le marché, mais à cause des considérations fiscales, spécialement les vendeurs français ont longuement hésité d’ajuster leurs prix, et cela a vraiment bloqué le marché pendant longtemps. En effet, à la fin de 2013 on a vu qu’avec tout l’inventaire qui s’est accumulé sur le marché, et les vendeurs ont enfin commencé à ajuster leurs prix, et cela a aidé à légèrement débloquer le marché dans les dernières semaines.

Web TV www.labourseetlavie.com : Il y a encore des zones, des endroits où le marché, selon vous, est bloqué justement, est encore bloqué ?

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Tout à fait, donc si vous voulez, ce tout petit redressement que l’on a vu principalement à Paris, mais presque dans le reste de la France, tous les marchés secondaires en France, il y a encore des marchés qui sont extrêmement bloqués. Donc on a vu des baisses de prix de l’ordre de 10 %, mais ce qui est important, on voit que les négociations entre vendeurs et acheteurs deviennent de plus en plus importantes. Donc les ventes se font mais sur la condition que les prix soient ajustés, et on voit des négociations de l’ordre de 10, parfois même 20 %, et à mon avis, cette tendance elle va continuer, on va voir encore des prix qui s’ajustent, et évidemment cela va aider, j’espère, à débloquer le marché dans le courant de 2014.

Web TV www.labourseetlavie.com : Quels sont ceux qui profitent le plus justement… quelque part qui osent proposer ces prix bas ? Ce sont des investisseurs étrangers qui sont les plus actifs ?

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Oui, pour le moment ce sont les étrangers qui osent le plus, peut-être qui sont les plus malins, les étrangers aujourd’hui ils achètent principalement des pied-à-terre de taille gérable, donc pas les grandes propriétés, ni les mini propriétés, donc ils achètent quelque chose au milieu qui est prêt à être utilisé. Donc par exemple à Paris les appartements entre 1 et 2 millions qui sont parfaitement rénovés sont achetés par les étrangers. On voit aussi que les Français reviennent sur le marché, mais eux ils sont plus hésitants et ils veulent vraiment faire des affaires, donc ils font des offres très, très basses, à -20, -25 %, qui ne sont pas toujours acceptées évidemment, mais si on peut trouver un terrain d’entente à -15 % par exemple, il y a pas mal d’affaires que l’on peut faire aujourd’hui.

Web TV www.labourseetlavie.com : Je voyais dans les exemples que vous avez cités dans les ventes qui ont été réalisées des ristournes, c’est plus que des ristournes, ce sont des baisses spectaculaires, je voyais notamment dans le quartier des Invalides quelque chose qui commençait à 12 000 et qui finit à 8000 € le m²?

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Tout à fait, là par exemple, dans un des meilleurs quartiers de Paris qui est connu pour ses prix au m² très, très élevé, même là on a vu une baisse entre le prix demandé et le prix final de 30 %. Donc cela n’est pas la règle évidemment, mais on voit presque partout aujourd’hui, si les transactions se font, on voit des réductions entre 10 et, je dirais, 25 % par rapport au prix initial demandé.

Web TV www.labourseetlavie.com : Est-ce que cela veut dire aussi que certains biens comme on peut le voir qui peuvent être peut-être à aménager, à réaménager, à refaire, pour le coup, là la baisse effectivement est plus spectaculaire qu’un bien qui n’aurait « pas trop de souci » ?

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Aujourd’hui les biens qui représentent, qui ont certains défauts comme un état qui n’est pas correct, une localisation qui a un petit défaut, qui sont des beaux biens, mais qui ne sont pas parfaits, eux ce sont les biens qui souffrent le plus. Donc là il y a des vraies affaires à avoir, c’est une question de demande. Et par exemple à Paris les appartements familiaux entre 100 à 300 m², qui sont dans des beaux quartiers mais qui ne sont pas parfaitement rénovés, par exemple eux, ils souffrent. Donc les pied-à-terre parfaits souffrent moins mais les biens qui ont certains défauts, là il y a des vraies affaires à avoir aujourd’hui.

Web TV www.labourseetlavie.com : Un mot de Monaco, justement Monaco en est où sur l’immobilier ? On sait que c’est important à Monaco.

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Monaco c’est un marché qui a une hausse assez spectaculaire. Il faut dire que la crise est arrivée à Monaco avec deux ans de retard par rapport à la France, donc là cela a vraiment commencé à coincer en 2010, 2011. 2012 a été encore une année très, très difficile, et 2013, cela a vraiment commencé à se débloquer. Pourquoi ? Parce qu’avec toutes les mesures fiscales dans le monde entier, beaucoup des gens du monde entier ont décidé de s’installer à Monaco. On voit beaucoup de Russes, mais aussi beaucoup d’européens, des Italiens, des Allemands, qui s’installent de nouveau à Monaco car Monaco a connu une certaine baisse des prix dans les années difficiles. C’était très intéressant de louer et d’acheter à Monaco en 2013 et on a vu un redressement assez spectaculaire à Monaco.

Web TV www.labourseetlavie.com : Le mot de la fin sur cet immobilier de luxe, 2014, il va encore y avoir des ajustements ? Vous avez d’ailleurs… sur les différentes zones, vous dites peut-être -10, certains endroits -20 ?

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Tout à fait à mon avis 2014, ce sera une année le léger redressement. Donc je crois que l’on va encore voir une baisse de l’ordre de 10, 15 %. Après cela, les prix vont se stabiliser sur un niveau assez sain, et je crois avec ces nouveaux prix, on va avoir un redressement du marché, un retour de la demande, il y a aujourd’hui où il y a des affaires à avoir. Donc je crois les investisseurs malins, ils sont en train de commencer à regarder le marché, et si on est bien qualifié, si il faut peut-être pas des financements, si on peut faire des offres fortes, c’est le moment d’en profiter.

Web TV www.labourseetlavie.com : Merci d’avoir fait le point avec nous Alexander Kraft, dont le président de Sotheby’s International Realty France & Monaco.

Alexander Kraft, Président de Sotheby’s International Realty France & Monaco : Merci.

© www.labourseetlavie.com. Tous droits réservés, le 16 février 2014.

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