Laurent Saint Aubin Gérant Sofidy : "Le paysage des foncières cotées est suffisamment large".
Immobilier côté : Stratégie d'investissement et perspectives

Focus sur l’immobilier côté dans un contexte de volatilité des marchés.

Comment se porte ce secteur côté, quelle est la stratégie des investisseurs ?

Commerce éphèmère, numérique, centres commerciaux, bureaux, le secteur évolue.

Mon invité pour ce tour d’horizon est Laurent Saint Aubin Gérant Sofidy.

Web TV www.labourseetlavie.com : Laurent Saint Aubin, bonjour.

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Bonjour.

Web TV www.labourseetlavie.com : Vous êtes gérant du FCP Sofidy Sélection 1. On va parler avec vous d’immobilier coté. C’est vrai que dans ces moments un petit peu troublés de marché, il y a peut-être des havres de paix. On va voir ça avec vous. Comment se porte déjà l’immobilier coté en bourse ? Comment il s’est porté autour des derniers mois ?

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : L’immobilier coté en bourse est en surperformance par rapport aux indices généralistes depuis le début de l’année. Mais effectivement, il n’est pas exempt de volatilité, comme le marché en général.

Web TV www.labourseetlavie.com : C’est un secteur aujourd’hui assez large, diversifié. Quand on parle de foncières aujourd’hui, on pense à des bureaux, des commerces, à d’autres actifs encore ?

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : En fait, c’est un secteur très intéressant parce qu’il recouvre toute l’activité humaine. Vous avez une foncière pour le logement, une foncière pour le bureau, une foncière pour l’entreposage, tous les aspects de la vie et tous les trends socioéconomiques peuvent être joués au travers des foncières. Donc, c’est effectivement un secteur extrêmement diversifié, tant au plan des objets qu’au plan de la localisation géographique.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, il y a des grandes foncières, il y a des foncières diversifiées. Qu’est-ce qui intéresse les investisseurs aujourd’hui ?

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Ce qui intéresse les investisseurs, ce sont dans le commerce et dans le bureau, les foncières qu’on appelle prime, c’est-à-dire celles qui ont les meilleurs emplacements et qui résistent bien à la crise. Ce sont les foncières de logement, c’est un segment très important dans un climat où le marché se pose beaucoup d’interrogations sur la persistance et l’amélioration de la conjoncture. C’est un segment qui se porte bien. Et puis ce qui intéresse aussi les investisseurs, c’est de jouer des trends de croissance structurelle, donc les résidences étudiantes, les maisons de retraite non médicalisées, le stockage pour les particuliers. Ce sont des segments dont on peut penser qu’ils vont se développer d’une façon importante dans les années à venir, quels que soient les aléas conjoncturels.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, les foncières traditionnellement effectivement sont des fois en raison même de leur statut, distribuées beaucoup. Donc, c’est des valeurs de rendement. Ça a joué aussi forcément un peu en faveur de ce segment-là, compte tenu des taux d’intérêt bas ?

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Bien sûr, la plupart des foncières ont des obligations de distribution. Si je prends les valeurs que j’ai dans le fonds Sofidy Sélection 1, j’ai un rendement sous-jacent qui est de l’ordre de 4,2 %. Donc, c’est un puissant créateur d’intérêt quand on a des niveaux de taux sur les livrets règlementés ou en banques qui sont aussi faibles. Donc, il y a un différentiel très attractif.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, au cours des dernières années, on a pu être surpris quand on suivait ce segment-là, c’est de voir de la volatilité dans un secteur qui était tranquille. Les foncières délivraient le résultat, proposaient leur rendement, et puis c’est passé. Où était la cause de cette volatilité sur ces foncières ?

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Je pense que c’est un secteur qui surperforme très communément les indices généralistes depuis une quinzaine d’années. Je crois que c’est un segment qui a la meilleure performance de toutes les classes d’actifs sur huit années sur quinze. Ce qui a conduit à une généralisation, à une popularisation auprès des fonds des investisseurs généralistes. Et du coup, ces investisseurs généralistes ont amené avec eux leur volatilité et sur un raisonnement simpliste qui est quand il y a un risque de hausse des taux d’intérêt, on va vendre ce secteur.

Web TV www.labourseetlavie.com : Quand on regarde aujourd’hui votre zone d’investissement, elle est plus large que la France. Vous regardez ce qui se passe en Europe – on a parlé plutôt des Françaises là – il y a des pays qui sont en retard ?

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Alors, la France représente seulement 30 % de mon fonds et je suis investi sur l’euro zone à un taux de 85 %. En termes de pays, les pays peut-être à jouer aujourd’hui, c’est certains pays scandinaves dont la Finlande, dont on voit qu’il y a des réformes importantes qui sont en cours. C’est un pays complètement sclérosé. Je continue de croire à l’Espagne, à l’Italie. Et puis je continue de croire au potentiel économique de l’Allemagne, qui peut aussi être joué maintenant sur le résidentiel. Qui dit accueil massif de migrants dit besoins locatifs. L’Allemagne était un pays qui perdait massivement de la population et les choses sont un peu en train de changer.

Web TV www.labourseetlavie.com : On parlait de cette question de rendements. On les a vus un petit peu baisser forcément avec les années. Ça a été plus compliqué. Vous citiez ceux qui cherchent des emplacements de premier ordre. On sent aussi qu’il y a une compétition là-dessus puisqu’il y a ceux qui peuvent le faire et puis peut-être des foncières qui n’auront pas les capacités de trouver ces emplacements-là.

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Alors effectivement aujourd’hui, tous les investisseurs veulent acheter les mêmes objets. Les très grands centres commerciaux et surtout les bureaux de quartier central des affaires, on voit bien ça à Paris. Ce qui met tout le monde d’accord, c’est le niveau extraordinairement des taux d’intérêt. Aujourd’hui, Unibail est capable de s’endetter à 15 ans à 1 %, ce qui permet de proposer, de supporter la hausse des prix même sur les segments les plus demandés.

Web TV www.labourseetlavie.com : Donc là, on peut dire qu’il y a pour ces foncières un environnement favorable et un levier potentiel sur les années qui viennent ?

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Absolument ! Quand vous vous endettez à un pour acheter les meilleurs objets entre 3 et 4 %, vous avez une marge de transformation qui est très importante.

Web TV www.labourseetlavie.com : Aujourd’hui, entre les foncières diversifiées et les foncières avec une seule typologie d’actifs, est-ce qu’il y a des investissements à privilégier, puisqu’on dirait donc, il faut diversifier les risques aussi, il faut essayer de trouver ? On a vu par exemple que dans les centres commerciaux, il y a certains centres commerciaux, notamment en région parisienne, qui ne fonctionnent pas.

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Moi, par principe, je trouve que le paysage des foncières à côté est suffisamment large pour me permettre de choisir moi-même la diversification que je veux. Donc, j’aime bien les foncières spécialisées. En termes d’objets, vous avez tout à fait raison. Le mot « commerce » pour mon bureau, ça ne veut rien dire. Il y a certains formats de commerce qui marchent très bien, d’autres qui ne marchent plus du tout et c’est la même chose pour les bureaux. Donc, on ne peut pas raisonner comme ça. Donc, il faut trouver le mix nature de l’objet et positionnement géographique qui convienne bien. Et puis, il y a une classe d’actifs alternative que j’aime bien, dont je parlais tout à l’heure, qui sont tout ce qui est résidence étudiante, murs des maisons de retraite, qui sont des choses qui se développent beaucoup aussi.

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors, on parle de plus en plus de transformation numérique. C’est vrai qu’on n’a pas forcément en tête ça pour les foncières. On pense aux murs, etc. En même temps, on voit les demandes des entreprises, de plus en plus de flexibilité, de pouvoir disposer peut-être d’un bureau pendant tant de temps. Ça veut dire que les foncières vont être aussi obligées de réfléchir, elles sont en train de réfléchir à ces éléments-là ?

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Les foncières ont largement commencé à réfléchir là-dessus. En matière de commerce, vous avez des opérateurs numériques qui se sont créés pour rapprocher les murs de boutiques vides de marques nouvelles ou de marques éphémères qui veulent ouvrir des espaces. En matière de bureau, vous avez les foncières qui avaient des problèmes de taux de vacance et qui ont mis en place des offres internet extrêmement flexibles. Je pense à une société néerlandaise qui s’appelle NSI qui a mis en place une offre importante là-dessus. L’intérêt pour cette foncière étant qu’elle va évidemment louer beaucoup plus cher qu’à des locataires classiques. Et puis, vous avez ce phénomène qui concerne les particuliers, qui est l’entreposage, où là aussi, vous avez une offre sur internet qui vous permet de louer très facilement un espace pour stocker vos meubles pendant quelques jours ou quelques mois. Voilà donc, il y a une vraie réponse à cette demande de flexibilité, au développement de l’économie numérique, qu’on peut trouver avec les foncières.

Web TV www.labourseetlavie.com : Voilà, ça bouge aussi dans ce domaine-là.

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Absolument !

Web TV www.labourseetlavie.com : Merci, Laurent Saint Aubin.

Laurent Saint Aubin – Gérant Sofidy : Je vous en prie.

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