Pascal Porteu de la Morandière Gérant Cholet Dupont ; "Un secteur (foncières) qui a surperformé".
Foncières cotées : Performance et perspectives de ce segment
FONCIÈRES : Regard sur ce segment de la cote, y compris en Europe (Allemagne), avec des regroupements dans ce pays, et l’effrondement des taux allemands a conduit des investisseurs à porter leur intérêt sur ce qui rapporte (rendement).
Pascal Porteu de la Morandière Gérant Cholet Dupont nous détaille l’actualité de ce secteur et explique l’attrait des foncières pour les investisseurs.
Web TV www.labourseetlavie.com : Pascal Porteu de la Morandière, bonjour. Vous êtes gérant chez Cholet Dupont, on va parler avec du secteur des foncières. Quand on regarde ce secteur-là, traditionnellement c’est un peu un secteur défensif, alors, comme on voit les marchés au plus haut, on peut se dire qu’est-ce qui s’est passé sur ce secteur-là ? Est-ce que cela a intéressé les investisseurs ? Depuis le début de l’année, cela donne quoi globalement les foncières françaises en tout cas ?
Pascal Porteu de la Morandière, Gérant chez Cholet Dupont : Les foncières françaises, je ne sais pas, mais l’indice des foncières européen a été, à jeudi dernier, je crois, à + 17 %, et donc c’est un secteur qui a surperformé les marchés d’une manière extrêmement sensible en fait, et en France comme le reste, enfin. Ceci dit, les foncières allemandes ont été les plus recherchées et c’est très intéressant de regarder ce qui s’est passé là-bas parce que en fait les foncières allemandes ce sont des foncières de logements, et les foncières de logements n’ont qu’un intérêt médiocre parce que les loyers sont encadrés, comme on dirait maintenant en France. Donc les possibilités d’augmenter les loyers sont faibles, il y a une suroffre de logements, donc il n’y a pas de pénurie comme en France par exemple. Et néanmoins, ce secteur a explosé depuis quelques mois sur le marché allemand.
Web TV www.labourseetlavie.com : C’est lié au flux d’investissement sur le fait qu’il y avait une décote par rapport à d’autres marchés ?
Pascal Porteu de la Morandière, Gérant chez Cholet Dupont : C’est lié… Il y avait probablement une décote, il y a eu des difficultés dans certains fonds il y a quelques années, mais c’est essentiellement lié à deux choses, la première c’est que… un moyen d’augmenter les résultats ces sociétés a été de se regrouper, donc il y a des regroupements de foncières allemandes qui se sont opérés, donc cela donne des synergies, et surtout, et surtout, l’élément le plus important, c’est que les taux allemand se sont effondrés, et donc quand vous avez des foncières qui rapportent un peu d’argent et des taux d’emprunt d’État qui ne rapportent plus rien ou plus grand-chose, les gens reportent leurs intérêts sur ce qui rapporte. Et donc c’est cela qui est intéressant pour la France et pour le reste de la zone euro, c’est qu’il y a un aspect rendement qui n’est pas forcément pris en compte totalement par les marchés ou qu’il a été pris récemment, je dirai un petit peu. À l’heure actuelle les foncières françaises rapportent 4,6 ou 4,7 % en brut en moyenne et on a des emprunts d’État qui sont à 1,7 %.
Web TV www.labourseetlavie.com : Donc cela redonne un attrait côté rendement.
Pascal Porteu de la Morandière, Gérant chez Cholet Dupont : Cet écart est historique et donc évidemment pour les gens qui cherchent du rendement, ils n’en trouvent plus sur les taux des emprunts d’État, ils n’en trouvent plus d’ailleurs dans les emprunts Corporate, ce sont les emprunts privés, donc où est-ce qu’il y en a ? Il y en a encore là. Alors, comme en plus de cela, il y a des intérêts fiscaux du fait que les foncières ont un statut que l’on appelle le statut SIC qui reporte la position de la plus-value ou des revenus au détenteur final, donc c’est finalement… On touche les loyers sans avoir à payer d’impôts avant de les avoir reçus. Donc c’est un intérêt très, très important. Alors, ce qui se passe sur le marché, on a pris quand même en compte cet aspect-là puisque la hausse de 17 % ne s’est pas faite comme cela par hasard. Mais quand vous parlez à des analystes, vous avez deux types de manière d’appréhender le secteur, certains qui regardent les fondamentaux et qui disent « cela se dégrade un peu », les loyers subissent une pression importante, pas facialement, mais en réel cela fait 20, 25 % de baisse sur les bureaux et il y a même sur les centres commerciaux un peu de pression. Je précise que dans les foncières françaises, il n’y a presque plus de logements, contrairement à l’Allemagne…
Web TV www.labourseetlavie.com : Oui, il y a eu des arbitrages.
Pascal Porteu de la Morandière, Gérant chez Cholet Dupont : C’est surtout des bureaux ou des… enfin du tertiaire ou des centres commerciaux, et que donc les foncières françaises qui permettent d’avoir accès à l’immobilier justement commercial, l’immobilier d’affaires, etc. comme les SCPI, elles ont un avantage par rapport aux foncières de logements, c’est que cela rapporte plus. Les loyers de l’immobilier de bureaux ou commercial rapportent plus, ont plus de rendement. En plus, elles ont un avantage considérable, les foncières cotées par rapport aux SCPI, c’est que d’une part c’est coté tous les jours, donc on peut réaliser son bien tout le temps, ce qui n’est pas le cas des SCPI, et d’autre part il y a un effet de levier qui fait que en empruntant une partie de ce qu’elles achètent, pour acheter ce qu’elles achètent, elles empruntent aujourd’hui environ 40 %, du moins c’est la norme qui est maintenant admise, elles empruntent, mettons, à 3 pour avoir un rendement de 5 ou de 7, et dont elles ont fait… elles ont un bénéfice supplémentaire par rapport aux SCPI. Donc tout cela permet d’avoir une rentabilité élevée et d’avoir un rendement élevé. Alors, je reviens à ce que je disais tout à l’heure, soit l’analyste dit « cela ne va pas très bien, cela se dégrade. Regardez, il y a sept tours à la Défense qui ne sont pas louées, etc. »
Web TV www.labourseetlavie.com : Ce qui n’est pas faux.
Pascal Porteu de la Morandière, Gérant chez Cholet Dupont : Ce n’est pas faux, mais moi je donne comme réponse à cet argument, « oui, mais regardez ce qui se passe en Angleterre avec la reprise économique, finalement tout cela c’est absorbé et on a joué l’immobilier pendant que nous en zone euro on ne suivait pas tellement. Et mon opinion, c’est que si on joue la reprise économique sur le marché en achetant des cycliques, de l’auto, la construction, du ciment, etc., il n’y a pas de raison que l’on ne le fasse pas sur ce secteur-là. Donc si on pense que la France et la zone euro vont sortir de l’ornière dans les mois qui viennent, on va jouer… Les bureaux vont aller mieux, les centres commerciaux vont avoir plus de consommation, etc. Donc on jouera… Il n’y a pas de raison que l’on ne joue pas cela de la même manière que l’autre.
Web TV www.labourseetlavie.com : Il y a eu quand même sur les foncières… Cela a bougé sur les foncières et on va dire, c’est un secteur que l’on dit traditionnel, calme en général, en même temps quand on voit ce qui se passe sur le secteur de la tour Eiffel, il y a des offres, il y a des nouvelles offres, on a vu des petites justement sociétés foncières voir plusieurs investisseurs s’y intéresser, il y a presque eu des batailles dans les foncières, ça c’est lié à quoi ?
Pascal Porteu de la Morandière, Gérant chez Cholet Dupont : C’est lié au fait qu’il y a une forte demande de biens physiques et que l’on ne trouve plus c’est-à-dire que les quelques milliards qui sont là provenant de fonds étrangers, etc., qui ont besoin de s’investir, des compagnies d’assurances etc., ne trouvent plus les immeubles dont ils rêveraient, c’est-à-dire ces biens situés dans les meilleurs quartiers avec des loyers importants et les louer longtemps parce que tout cela a beaucoup monté et donc cela ne rentre plus dans leurs… ils sont obligés, si vous voulez, de se bagarrer en surpayant et donc cela devient malsain. Donc ils ne trouvent plus. Donc un moyen d’obtenir l’équivalent, c’est d’acheter des foncières cotées qui elles ont eu jusqu’à une période récente des décotes quelquefois importantes, notamment dans les bureaux, donc c’est un autre moyen. Si je reviens un peu sur mon raisonnement de tout à l’heure, si on veut jouer la reprise, pourquoi pas le jouer là aussi ? Et puis, quand vous parlez à d’autres analystes, ils vous disent « oui, c’est vrai le secteur souffre un petit peu à l’heure actuelle » etc., mais il n’empêche qu’il y a ce que l’on disait au départ, il y a le rendement. C’est pour cela que certains analystes ne sont plus fondamentalement acheteurs sur le secteur sauf deux ou trois sociétés, comme Icade ou Foncière des Régions, qui sont encore pas trop bien valorisées, et puis vous avez d’autres analystes qui disent « voyons les rendements. » Cela rapporte 4,5, 5 %, 6, 7 pour certaines et cela se compare avec des taux historiquement bas sur le truc. Dans ce cas-là, ceux-là sont acheteurs sur pratiquement toutes les valeurs de la côte dans ce secteur-là.
Web TV www.labourseetlavie.com : Voilà d’un secteur dont on aura l’occasion de reparler. Merci d’avoir fait le point avec nous, Pascal Porteu de la Morandière, on rappelle que vous êtes gérant chez Cholet Dupont.
© www.labourseetlavie.com. Tous droits réservés, le 29 juin 2014.
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