Interview de Serge Grzybowski Pdg Icade sur les résultats annuels 2009.
Après une année boursière difficile pour les foncières, comment s'est passé l'exercice 2009 d'Icade ?

Icade : résultats annuels 2009 et perspectives. Après une année boursière difficile pour les foncières, comment s’est passé l’exercice 2009 d’Icade ?

Serge Grzybowski Pdg Icade détaille l’exercice 2009, la stratégie après l’acquisition de la Compagnie de la Lucette et les perspectives du groupe.

Web TV www.labourseetlavie.com : Serge Grzybowski bonjour, vous êtes le Pdg d’Icade. On va parler des résultats 2009, de l’évolution de votre stratégie et bien sûr des perspectives. On sait que ça s’est mieux passé pour les foncières en bourse en 2009 qu’en 2008 qui a été une année assez difficile. Globalement comment s’est passé l’exercice 2009 pour Icade ?

Serge Grzybowski Pdg Icade : Cet exercice 2009 s’est bien passé. Il s’est d’autant mieux passé que nous avons réalisé et mené de front trois mouvements stratégiques extrêmement importants. Le premier est une redéfinition du périmètre avec la cession d’activités de services non stratégiques, l’administration de biens pour particuliers et le facility management. Le deuxième mouvement significatif que nous avons effectué en 2009 est l’annonce de la cession d’un portefeuille de 2 milliards d’euros de logements que nous avons entamé en 2009 et que nous finirons en 2010. Et le troisième mouvement stratégique importants et que nous avons menés aussi avec succès est l’acquisition toute récente de la compagnie la Lucette qui permet d’agréger au patrimoine d’Icade dorénavant majoritairement tertiaire, 1,5 milliards d’euros d’actifs de bâtiments, d’immeubles de bureaux parisiens et ouest parisien au patrimoine d’Icade. »

Web TV www.labourseetlavie.com : Les foncières ont évolué. On sent que de ce côté-là elles arbitrent beaucoup plus rapidement leur portefeuille qu’au cours des dernières années. Les mouvements auparavant étaient tout de même assez faibles.

Serge Grzybowski Pdg Icade : « Vous avez raison. Je crois que de ce point de vue là, la prise en compte avec une certaine maturité maintenant de ce fameux statut des sociétés immobilières d’investissements cotées, avec aussi la transparence fiscale sur les plus values, a conduit naturellement ces fameuses foncières à arbitrer plus rapidement. Arbitrage certes mais aussi réinvestissement et redistribution car au bout du compte la stratégie d’une société immobilière d’investissement cotée repose sur ce fameux triptyque : Cession, réinvestissement et distribution. »

Web TV www.labourseetlavie.com : Justement au niveau du périmètre, vous l’avez souvent dit qu’il faut fonciariser en quelque sorte. Alors on disait que Icade était déjà une foncière mais vous avez dit qu’il faillait fonciariser Icade. Qu’aviez-vous en tête ?

Serge Grzybowski Pdg Icade : « Il faut fonciariser et tertiariser. Fonciariser en disant que le périmètre d’Icade était trop vaste. C’était en quelque sorte et je le dirai en anglais « catch-all corporate ». Non, la notion d’opérateurs intégrés de l’immobilier faisait qu’on faisait à la fois de l’administration de biens pour particulier et de la foncière en investissement. Il fallait redéfinir notre périmètre. C’est ce que j’appelle la fonciarisation et nous l’avons fait par la cession des activités de services. Tertiariser c’est la cession des logements et le réinvestissement du produit de cette cession dans des actifs de bureaux. »

Web TV www.labourseetlavie.com : Justement du point de vue des bureaux, on l’entend souvent qu’en ile de France on n’a pas été sur un marché qui aurait contenu trop d’offres finalement le marché reste assez équilibré. Est-ce le cas ? Quel est votre point de vue ?

Serge Grzybowski Pdg Icade : « L’immobilier d’entreprises de bureaux même en Ile de France à souffert. Il a été impacté par la crise. Tout simplement parce que les loyers payés par les entreprises peuvent être élevés si le pouvoir d’achat des entreprises en quelque sorte est élevé. Quand la pouvoir d’achat souffre du fait du ralentissement de la croissance et de la crise alors leur capacité à payer des loyers souffre. Si la capacité des entreprises à payer des loyers souffre, les valeurs locatives des immeubles se dégradent. Alors ce qui sauve un peu les choses c’est l’évolution des taux de rendement. Les taux de rendement se sont certes accrus mais sur la période récente ils sont en train de se stabiliser et vraisemblablement 2010 verra à la fois une stabilisation des valeurs locatives. Aussi une stabilisation des taux de rendements et vers la fin de l’année, on peut l’espérer par voie de conséquence une stabilisation des prix. »

Web TV www.labourseetlavie.com : De votre point de vue les clients se sont resolvabilisés ou il y a-t-il des clients qui ne peuvent pas encore payés ?

Serge Grzybowski Pdg Icade : « En ce qui concerne Icade, nous venons de signer tout récemment trois transactions pour un montant total en superficie de l’ordre de 23 000 m². Nous sommes ravis de l’avoir fait. En même temps ça été de longues négociations qui pour certaines d’entre elles se sont étalées sur 6 mois. Non le marché n’est pas si fluide même si Icade arrive à ce stade à tirer son épingle du jeu. »

Web TV www.labourseetlavie.com : On voit avec l’acquisition de la compagnie de la Lucette un nouveau périmètre se dessiner. Comment doit-il évoluer ce périmètre ?

Serge Grzybowski Pdg Icade : « Effectivement il y a trois sources de revenus locatifs dans la foncière d’Icade. Au-delà de l’activité de promotion qui demeure et qui existe car Icade est un promoteur de plein exercice. Mais s’agissant de l’activité foncière et investisseur d’Icade, trois sources d’alimentation : les bureaux avec les parcs tertiaires dans le nord de Paris extrêmement importants notamment. Les centres commerciaux, nous avons livré les centres commerciaux l’année dernière, à la fin 2009, un super centre commercial à Montpellier Odysseum. Il est directement desservi pat le tramway. C’est une près belle opération commerciale. Nous en avons récemment lancé une autre qui sera livrée en 2011. C’est le centre commercial d’Aubervilliers qui est situé le long du périphérique aux portes de Paris. Et puis la troisième source d’alimentation de revenu locatif d’Icade c’est le secteur de la santé où avec près de 700 millions d’euros de cliniques, nous nous positionnons aujourd’hui comme un leader de détention de ce type d’actif. »

Web TV www.labourseetlavie.com : Comment s’intègrent les nouvelles normes justement environnementales avec le HQE par rapport à la promotion. Est-ce que ça retarde certaines opérations ou çà les accompagnent ?

Serge Grzybowski Pdg Icade : « HQE est un label, si on parle de norme on parle de réglementation technique RT 2005 ou RT 2012 pour la nouvelle réglementation à venir et BTC, Bâtiment Basse Consommation. Aujourd’hui dans la promotion nous allons de plus en plus lancer et uniquement lancer des programmes neufs BBC, Bâtiment Basse Consommation pour le logement. Nous y sommes d’autant plus incités que le fameux stimulus fiscale de la loi Scellier qui permet aux particuliers de déduire des montants de leur revenu un certain niveau d’investissement ne sera possible au maximum que dès lors que les acquisitions qu’ils feront se feront dans des logements BBC. Nous souhaitons permettre au client de maximiser le stimulus fiscal dont il peut bénéficier et donc nous sommes naturellement conduits en tant que promoteur à construire dorénavant des bâtiments BBC. »

Web TV www.labourseetlavie.com : Vous avez lu certainement comme moi que Icade a attirait les convoitises de part l’acquisition de certains terrains dans le nord de l’Ile de France. Qu’est ce que vous en dites ?

Serge Grzybowski Pdg Icade : « J’en dis qu’il vaut mieux faire envie que pitié. C’est ma première réaction. Icade est une filiale du groupe caisse des dépôts, société cotée également pour ce qui nous concerne la caisse des dépôts est détentrice de 56%. Le reste est du flottant. Icade est à la fois une société cotée et à la fois filiale de la caisse des dépôts. Nous détenons dans une vision à long terme les terrains sur ces fameux entrepôts et magasins au nord de Paris, 80 hectares, mais qui sont en partie construit et qui en partie peuvent évoluer. Je parlais tout à l’heure du centre commercial d’Aubervilliers avec ces 58000 m² + 20000 m² de bureaux autour. Cela fait partie des éléments de revalorisation de ce site et de ce patrimoine que nous sommes ravi d’avoir parce que c’est une valorisation long termes et qu’au bout du compte notre industrie immobilière s’inscrit dans le long terme. »

Web TV www.labourseetlavie.com : En conclusion concernant la visibilité pour 2010. Que dites-vous au marché aujourd’hui ?

Serge Grzybowski Pdg Icade : « La visibilité pour 2010 est que nous aurons une activité en bonne croissance et de bon aloi sur l’activité locative en tant que foncière. Nous continuerons à souffrir en tant que promoteur car nous faisons des bons résultats commerciaux pour 2009. Mais pour des raisons comptables et de délais de production, les bons résultats commerciaux de l’activité de promotion ne se réaliseront qu’en 2011. Donc rendez-vous en 2010 et rendez-vous en 2011. »