Interview Frédéric Paget-Domet Directeur Général Terreïs.
Rencontre à l'European Small Cap Event de la société spécialisée dans l'immobilier de bureaux parisiens

Terreïs est une société foncière cotée qui s’est spécialisée dans l’immobilier de bureaux parisiens.

Stratégie, marchés, investissement et ventes, perspectives 2014, j’en parle avec mon invité : 

Frédéric Paget-Domet Directeur Général Terreïs

La Web Tv partenaire de l’European Small Cap Event organisé par CF&B Communicaiton qui s’est tenu à Paris le 7 et le 8 avril.

Frédéric Paget-Domet, Directeur général de Terreis : Donc une année qui s’est plutôt très bien passée pour nous en 2013, on a eu une forte progression de nos différents indices, que ce soit le chiffre d’affaires, que ce soit le résultat net et l’ANR, qui, pour les foncières comme vous le savez, est quand même le juge de paix. Donc on n’a pas à se plaindre de cette année qui était une belle année, donc y compris l’acquisition. On a pu acquérir dans de très bonnes conditions, pour 250 millions d’euros de patrimoine, et on a cédé pour 50 millions d’euros, également dans d’excellentes conditions, donc une très, très belle année.

Web TV www.labourseetlavie.com : Si on voulait qualifier la foncière, on dirait que vous êtes, vous, spécialisé dans l’immobilier parisien ?

Frédéric Paget-Domet, Directeur général de Terreis : On est spécialisé dans l’immobilier parisien puisqu’aujourd’hui on est à 85 % dans Paris, donc on a un patrimoine de 1,420 millard d’euros. Sur ce 1,420 milliard d’euros, vous avez 85 % dans Paris, 80 % dans le QCA parisien, donc on est même la seule foncière aujourd’hui française qui est spécialisée autant dans Paris. Donc on a une taille qui nous positionne dans les 10 plus grosses foncières françaises, mais ceux qui veulent investir dans Paris auront le véhicule avec des risques qui est un véhicule idoine. Sur les 15 % du patrimoine qui ne sont pas dans Paris, 12 % sont en Île-de-France, principalement en première couronne, nous avons 3 % du patrimoine qui est en province.

Web TV www.labourseetlavie.com : Si on revient sur l’immobilier, donc sur cet immobilier parisien, qu’est-ce que l’on peut en dire ? Il a effectivement évolué de quelle manière ?

Frédéric Paget-Domet, Directeur général de Terreis : Nous, notre immobilier parisien qui est un peu particulier, c’es, pour Terreis, l’immeuble type, c’est 4000 m², un immeuble haussmannien dans le QCA, par exemple dans le quartier central des affaires, avec des plateaux de 400 m², 10 locataires, donc c’est vraiment 4 000 m², multi-locataires, très bien placé, exemple rue Marbeuf, c’est ce genre d’actifs, pierre de taille. Et on peut dire que pour ce genre d’active pierre de taille, c’est aujourd’hui particulièrement recherché. Tous les gros institutionnels, tous les gros assureurs et tous les gros investisseurs veulent aujourd’hui investir dans Paris, dans le QCA, et si possible dans de la belle pierre, ce qu’ils appellent de la belle pierre. Donc on se retrouve dans un marché qui est très concurrentiel, et on a donc des actifs qui plaisent beaucoup aujourd’hui à ce marché-là, donc qui est un marché qui se concentre fortement sur Paris. Donc nous, on a été les premiers à effectuer cette concentration, on a commencé, on a beaucoup acheté en 2009 et beaucoup acheté en 2011, pendant la crise de Lehman Brothers et pendant la crise ensuite des différents pays, des dettes des différents pays, ce qui nous a permis d’acquérir à des prix qui sont des prix particulièrement qualitatifs puisque on a un écart entre la valeur d’acquisition et la valeur d’expertise de 300 millions d’euros. Donc on a, je dirais, « créé de la valeur pour nos actionnaires » de l’ordre de 300 millions d’euros en achetant dans des cycles qui sont des cycles qui étaient des bâtis pour l’immobilier parisien. Et là, on constate plutôt aujourd’hui une recrudescence du marché de l’investissement, beaucoup d’argent, beaucoup de gens qui veulent investir dans Paris QCA, et donc des taux de rendements qui sont en chute et qui devraient continuer à chuter fortement sur l’année 2014, ce qui a pour conséquence évidemment une hausse des prix des valeurs des actifs et donc qui aura… qui seront aussi des bonnes nouvelles pour Terreis puisque l’on aura un ANR qui devrait progresser significativement.

Web TV www.labourseetlavie.com : Ces immeubles-là, il y a quelques années encore, on disait, il y a peut-être certains acteurs qui ne voulaient plus d’actifs haussmanniens parce que peut-être cela ne répondait plus aux besoins des entreprises, là quand vous parlez de ce type d’actifs, est-ce que cela veut dire aujourd’hui qu’avec les nouvelles normes, vous pouvez tranquillement rénover et mettre au goût du jour c’est-à-dire il y a des nouvelles normes environnementales, etc., un immeuble haussmannien peut être aujourd’hui tout aussi moderne qu’un immeuble tout neuf ?

Frédéric Paget-Domet, Directeur général de Terreis : Alors, tout aussi moderne non puisque le principe même de l’immeuble haussmannien, c’est qu’il…

Web TV www.labourseetlavie.com : Alors on va dire en dehors de la façade ?

Frédéric Paget-Domet, Directeur général de Terreis : Voilà, mais en même temps, quand vous regardez le diagnostic par exemple de performances énergétiques entre un immeuble années 70 ou un immeuble années 90 ou un immeuble haussmannien, l’immeuble haussmannien sera systématiquement mieux noté, si ce n’est, vous regardez l’épaisseur des murs, vous avez une étanchéité qui est quasi parfaite dans un immeuble haussmannien. Donc après il y a souvent des problématiques qui sont des problématiques de fenêtres, si vous n’avez pas du double vitrage, vous allez être pénalisés, mais c’est plus facile d’avoir une performance énergétique très correcte pour un immeuble haussmannien et d’être notamment en (…) d’exploitation puisque nous, nos immeubles sont quasiment tous pleinement occupés, on arrive très souvent à être good, entre good et very good, donc on est dans cette logique de verdissement du patrimoine. On change, à chaque départ de locataire, l’intégralité de ce qui est changeable dans un immeuble haussmannien c’est-à-dire le double vitrage, le système de climatisation, le système de récupération d’eau. Et donc cela nous permet d’avoir des notations qui sont assez similaires à des immeubles, je ne dirais pas neufs, mais des immeubles qui ont cinq à sept ans d’ancienneté. Donc c’est une qualité de construction… je dirais que les fondamentaux sont très bons. Et après, sur notre patrimoine, sur l’appétit que vous énonciez des investisseurs ou des locataires, aujourd’hui on a un taux d’occupation qui est à 96 %. Et contrairement aux autres foncières, on n’a pas un taux d’occupation pour les actifs qui sont en cours de commercialisation et les actifs qui sont commercialisables, pour nous, y compris des actifs en restructuration sont dans notre taux d’occupation. Donc si vous regardez ces 96 %, vous avez 4 % dont la moitié est due à un actif qui est boulevard de la Madeleine qui est en cours de rénovation. Donc on peut dire a priori, et historiquement on a toujours été entre 95 et 97 %, donc le taux de remplissage d’une foncière quand vous êtes, y compris vacances techniques, quand vous êtes à 96 %, l’appétit il est réellement là. On ne voit pas… on n’a pas du tout de problèmes locatifs aujourd’hui dans la foncière. Donc cela répond aussi à cet appétit… alors évidemment, on est pas non plus dans la taille d’un SFL qui lui va avoir huit gros actifs, nous c’est plutôt, ce que je vous ai dit tout à l’heure, des 400 m². Donc on est plutôt dans la PME, la société de services, dans la société d’architectes, la société de bourse, qui ont besoin d’avoir une adresse dans Paris et qui ne vont pas se positionner en se disant « je vais échanger mes 400 m² pour aller à la Défense » par exemple, pour eux cela n’a pas de sens. L’adresse a un vrai sens, la logique de fonctionnement pour ce type de PME a un vrai sens, et ça c’est un peu la niche de Terreis aujourd’hui.

Web TV www.labourseetlavie.com : Vous aviez parlé rapidement de la province, vous êtes plutôt en train de vous désengager éventuellement d’actifs de province ?

Frédéric Paget-Domet, Directeur général de Terreis : Ce que l’on fait, on continue à acheter sur le QCA parisien aujourd’hui, donc des immeubles de bureaux. On achète aussi des immeubles mixtes avec une partie d’habitation, on revend cette partie habitation pour doper le rendement de la partie bureaux qui reste dans l’actif, de façon à avoir des rendements qui sont supérieurs à 5 %, alors que le marché plutôt inférieur à 5 % aujourd’hui. Et on a… alors ça c’est ce que l’on fait en termes d’acquisition, en termes de cession, on vend à la fois le résidentiel lorsque on a acheté des immeubles mixtes, mais on vend aussi effectivement la partie province du patrimoine, et on devrait vendre entre 30 millions d’habitations cette année, et 15 millions de provinces, donc on devrait avoir 45 millions d’euros de cession, à peu près la même chose l’année prochaine, et donc d’ici deux ans, nous n’aurons plus de province, et on s’attaquera dans ces cas-là à la cession de l’Île-de-France. Mais, par capillarité aujourd’hui, comme il y a beaucoup d’argent, tout le monde veut le QCA, les gens n’arrivent pas à investir dans le QCA, donc ils regardent, ils commencent à regarder la première couronne et on a des propositions spontanées sur notre patrimoine de première couronne, et il est possible que, si une des propositions largement au-dessus des valeurs d’expertise évidemment nous convient, que l’on réalise un plan de cession qui soit un peu plus rapide pour profiter des opportunités de marché qui se présentent en ce moment.

Web TV www.labourseetlavie.com : Donc il y a plutôt un marché favorable en tout cas sur cet…

Frédéric Paget-Domet, Directeur général de Terreis : Et puis nous, on veut être à 95 % dans Paris, donc on a vocation à céder la province et à céder une grande partie du patrimoine d’Île-de-France, on est déjà 85 %. Donc je dirais qu’entre nos acquisitions qui ne se concentrent que sur Paris et nos cessions, les cessions de province, qui vont être ensuite celles d’Île-de-France, on devrait y arriver assez rapidement.

Web TV www.labourseetlavie.com : Merci d’avoir fait le point avec nous, Fabrice Paget-Domet, on rappelle que vous êtes le directeur général de Terreis.

© www.labourseetlavie.com. Tous droits réservés, le 12 avril 2014.

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