Serge Grzybowski Pdg Icade : "2014 sera l'année de retournement positif pour la Défense".
A l'occasion de la publication des résultats annuels 2013 de la foncière cotée, stratégie et perspectives
Serge Grzybowski Pdg Icade invité de la Web Tv revient sur l’exercice 2013, la fusion avec Silic qui est reéalisée depuis le 31 décembre 2013, et les perspectives du marché de bureaux à Paris et en Ile de France.
Selon lui, « 2014 sera l’année de retournement positif pour la Défense ».
Web TV www.labourseetlavie.com : Serge Grzybowski, bonjour. Vous êtes le Pdg de Icade, on va revenir avec vous sur votre exercice 2013 et puis sur les perspectives. On parlera forcément de la fusion avec la société Silic puisque c’est le plus important sans doute de cette année 2013. Avant cela, comment s’est passée la deuxième partie de l’année pour vous essentiellement ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : Oui. Elle s’est bien passée puisque nous avions annoncé aux marchés que nous visions la fusion avec la société Silic à la date du 31 décembre 2013, et c’est ce qui est arrivé. Donc, d’une certaine façon, c’était un projet très structurant. Il est maintenant derrière nous, nous avons, si je puis dire, à contempler le futur pour mettre en œuvre toutes les potentialités qu’offre le nouvel Icade ayant accueilli Silic, un nouvel Icade qui aujourd’hui est en mesure de tirer partie du Grand Paris et d’accompagner le développement et du Grand Paris, et des grandes métropoles.
Web TV www.labourseetlavie.com : Il y a eu des questions dans les publications sur le taux d’occupation financier puisque celui-ci a baissé, à quoi cela est-il dû ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : Non, le taux d’occupation financier, si vous retraitez de la tour Eqho qui est un sujet sur la Défense en soi, le taux d’occupation financier retraitée de la tour Equo est en progression. Donc si vous cherchez une raison à cette baisse, elle est très simple, elle n’existe que sur un actif qui est en plus en cours de traitement avec une orientation favorable et positive.
Web TV www.labourseetlavie.com : Oui, la tour Eqho, c’est à la Défense un sujet pour vous, où en êtes-vous justement de ce côté-là ? Il y a eu un décalage dans la commercialisation ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : Non, il n’y a pas eu de décalage dans la commercialisation. Nous sommes sur un marché qui a affiché en 2013 un taux de vacance de 12 %, ce qui est historiquement très élevé, mais avec en même temps des signes de reprise, signes de reprise qui ont été soulignés récemment par le directeur général de l’Epadesa, mais signes de reprise qui ont été aussi visibles sur le marché par des décisions d’investissement lourdes et importantes, et je songe notamment à la transaction récemment annoncée sur cœur Défense qui montre que les investisseurs sont de retour. Et les investisseurs sont de retour, non pas à but ou à titre philanthropique, mais ils sont de retour parce que manifestement le marché a atteint son point bas et que nous ne sommes pas loin du rebond. Le marché de la Défense, cela a toujours été un marché très sensible. C’est le premier à se retourner quand il y a un retournement négatif, c’est le premier à rebondir quand le retour devient positif, et je pense que nous ne sommes pas très loin de ce moment-là.
Web TV www.labourseetlavie.com : Donc les inquiétudes qu’il y avait, elles étaient très, très nettes sur la Défense, sur un quartier d’affaires un petit peu « en déshérence » pour aller vite, avec un certain nombre de m2 libres, de votre point de vue, 2014, cela pourrait être le début de… ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : 2014 sera l’année de retournement positif sur la Défense, j’en suis certain.
Web TV www.labourseetlavie.com : Quand on regarde, alors c’est important la Défense parce que c’est quand même le premier quartier d’affaires parisien, mais quand on regarde les bureaux sur l’île de France, on avait aussi des chiffres sur le nombre de m2 un peu vacants qui pouvait aussi inquiéter un certain nombre d’investisseurs en se disant « finalement ce marché parisien qui est plutôt solide a connu quand même un certain nombre de vacances un peu inquiétantes » ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : J’aime bien que vous repreniez effectivement le mot de solidité parce que il faut somme toute prendre un peu de recul par rapport aux événements. Le marché parisien, c’est un taux de vacance de 7 %. Alors, on a connu effectivement des taux de vacances à 6, mais n’oubliez pas que certains marchés européens à l’étranger ont atteint des niveaux de 12, 15, 16 ou 17 %. Jamais Paris n’a connu une telle volatilité, et somme toute, 7 % de taux de vacance, cela reste un marché extrêmement résiliant. Les investisseurs ne s’y trompent pas, avec plus de 17 milliards d’euros à nouveau investis en 2013, ils n’ont pas déserté le marché parisien, il faut simplement que le marché, non plus de l’investissement, mais le marché locatif retrouve des couleurs, et encore une fois, si je pense que l’année 2014 est une année de retournement sur la Défense, cela sera aussi vrai pour les années suivantes et pour les mois qui suivent, s’agissant de l’ensemble du marché francilien.
Web TV www.labourseetlavie.com : Vous vous définissez comme la première foncière européenne, sur les autres marchés justement, il y a ce marché parisien, mais sur les autres marchés, quel est votre regard de la situation ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : Nous nous définissons comme la première foncière de bureaux, c’est-à-dire que quand on compare les foncières en termes de taille, de patrimoine, et en se focalisant sur les bureaux, nous sommes effectivement en N° 1, mais nous avons une stratégie qui est clairement une stratégie nationale, une stratégie domestique. Et par voie de conséquence, nous, nous considérons que nous travaillons bien là où nous sommes clairement implantés, avec une forte logique de proximité. C’est cette logique de proximité qui fait que nous disposons de réserves foncières et de territoires importants sur Orly Rungis, sur Paris Aubervilliers Saint-Denis, qui font la spécificité de Icade. C’est cette spécificité-là que nous souhaitons mettre en œuvre, ni plus ni moins, et donc nous nous concentrons sur les particularités et les potentialités de développement du marché francilien, sans avoir d’ambition d’aller à l’étranger.
Web TV www.labourseetlavie.com : Du côté d’activité sur les centres commerciaux, on a eu aussi cette inquiétude, on pensait que les centres commerciaux résistaient, traditionnellement en tout cas ils avaient bien résisté au cours des dernières années et puis là on a vu, notamment en France, que effectivement il y avait eu à certains endroits une baisse, les centres commerciaux cela reste des actifs importants ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : Les centres commerciaux, pour nous, ne sont pas des actifs stratégiques, et du reste, l’année 2013 en a été l’illustration puisque nous avons vendu les 50 %, et fort bien vendu du reste, les 50 % de participation que nous avions dans le centre commercial de Montpellier Odysseum, mais qui était un centre qui fonctionne bien, et donc c’est la raison pour laquelle nous l’avons bien vendu. Vous avez raison, je pense que chaque centre commercial doit être analysé finement et que en fonction de sa situation, deson ancienneté, de son plan de merchandising, etc., les situations restent très diverses et variées, mais il y a de très, très bons centres commerciaux, et Odysseum en était un. Sa vente a du reste contribué aussi à une amélioration notable des résultats d’Icade qui s’expliquent en partie par le programme dynamique de cessions et d’émergence des plus-values que nous avons réussi à faire à cette occasion-là.
Web TV www.labourseetlavie.com : Qu’est-ce que l’on peut dire de l’évolution de l’activité Icade Santé, à la fois sur cette année, et puis sur les développements ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : Icade Santé, c’est un succès. Avec Icade Santé, nous avons créé le champion des murs de santé en France. 1,9 milliards d’euros d’actifs avec en plus une attractivité reconnue par des investisseurs qui ont participé à plusieurs augmentations de capital, créant ainsi la foncière de santé de référence en France. Des assureurs-vie, cela n’est pas étonnant, intéressés par le rendement moyen des actifs, en triple net 6,9 %, intéressés par la durée résiduelle des baux, plus de neuf ans, intéressés par la diversification géographique et intéressés par la répartition assez harmonieuse entre différents exploitants, ne dépendant ainsi pas que d’un seul risque dans ce domaine-là. Icade Santé, c’est une réussite, et elle témoigne en fait du fait que les murs de santé sont véritablement aujourd’hui en train de devenir une vraie classe d’actifs avec un marché sur lequel, du reste, on a vu qu’en 2013 il y avait des transactions sur le marché secondaire. De nouveaux investisseurs, des transactions sur le marché secondaire, de la compétition, de la concurrence, c’est un nouveau marché qui est en train d’apparaître et je m’en réjouis. Nous ne sommes plus dans une dichotomie unique en France où il y a d’un côté les foncières de bureau, de l’autre côté des foncières de commerces, d’autres foncières peuvent naître et apparaître, créant ainsi une vraie diversité de foncières cotées tel que l’on peut la connaître aux États-Unis, et je crois qu’il y a là un vrai modèle pour le secteur européen coté, et c’est une grande satisfaction.
Web TV www.labourseetlavie.com : Sur les perspectives, je regardais le cours de bourse, c’est vrai que l’on est loin des niveaux de 2011, il y a eu un certain nombre d’événements qui ont peut-être contribué au fait que vous ne soyez pas autant… où certains investisseurs peuvent être déçus de la valorisation boursière, qu’est-ce que vous dites sur les perspectives ? Vous parlez déjà de 2015, mais pas forcément de 2014 ?
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : Si, nous parlons de 2014 en disant qu’en 2014 nous serons minimum en stabilité, stabilité de cash-flow, mais que nous pourrons faire mieux en poursuivant une politique d’accélération de notre commercialisation, en poursuivant notre politique d’optimisation des coûts, et donc de réduction de ceux-ci, et en poursuivant une optimisation de la politique de notre passif, avec le succès que nous avons rencontré dans une émission obligataire en 2013, et nous envisageons de poursuivre de façon dynamique cette politique de rationalisation de l’actif en 2014. Donc, a minima, une vraie stabilité avec une possibilité de hausse 2014, et une accélération de la hausse, notamment du cash-flow, sur 2015 liée à des livraisons qui sont connues, qui sont pré-commercialisées, d’un certain nombre d’immeubles qui vont intervenir dans le courant de l’année 2014, et je pense notamment à l’immeuble Le Sisley sur la Zac du Landy à Saint-Denis pour 20 000 m², mais je pense aussi à la livraison que nous ferons en mi-2015 de 30 000 m² sur le Millénaire 3, déjà pré-commercialisé, avec le ministère de la justice. Il y a donc, d’une certaine façon, chez Icade une grande sérénité parce qu’une partie de la croissance que nous présentons au marché est déjà embarquée à l’intérieur des développements que nous avons, qui sont, eux, sécurisés, clairement identifiés, et pré-commercialisés.
Web TV www.labourseetlavie.com : Merci Serge Grzybowski, d’avoir fait le point avec nous, donc Pdg d’Icade.
Serge Grzybowski, Pdg de Icade : Je vous remercie aussi.
© www.labourseetlavie.com. Tous droits réservés, le 20 février 2014.
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